Wyszukaj apartament:

-
-


POLANICA RESIDENCE – 
PORADNIK PODATKOWY

 

Przed dokonaniem zakupu apartamentu przeznaczonego pod wynajem warto przemyśleć sposób opodatkowania przyszłych dochodów uzyskiwanych z najmu. Poniżej przedstawiamy kilka wskazówek opisujących podstawowe możliwe warianty rozliczenia podatkowego. Odpowiednio dobrany sposób rozliczenia podatkowego, w zależności od indywidualnych potrzeb i preferencji, pozwoli dokonać tego rozliczenia bezpiecznie, jak również optymalnie ekonomicznie1.

 

Osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej

VAT

Możliwość odzyskania VAT zapłaconego w cenie lokalu. Przy kupnie apartamentu oferowanego w ramach inwestycji POLANICA RESIDENCE w cenie zawarty jest 23% podatek VAT. Apartamenty w inwestycji objęte są stawką VAT 23%, co wynika z tego, że oferowane w inwestycji lokale nie są dla celów podatku VAT lokalami mieszkalnymi, nie mogą zatem korzystać z niższej tj. 8% stawki VAT.

Zwracamy jednak uwagę, iż w przypadku przeznaczenia przez Państwa nabywanego lokalu pod wynajem, istnieje możliwość odzyskania VAT zapłaconego w cenie lokalu. Dzięki temu realny koszt jaki poniosą Państwo nabywając apartament będzie niższy.

Jak odzyskać VAT

Rejestracja do VAT. W pierwszej kolejności, najlepiej bezpośrednio przed dokonaniem zakupu osoba bądź osoby dokonujące zakupu apartamentu powinny zarejestrować się we właściwym dla nich urzędzie skarbowym (US) jako czynni podatnicy VAT. Rejestracji dokonuje się poprzez złożenie w US zgłoszenia na druku VAT-R. Prowadzony w sposób stały wynajem lokali dla celów VAT jest w świetle ustawy o podatku od towarów i usług (ustawy o VAT) traktowany jako prowadzenie działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Działanie takie nie musi jednak oznaczać automatycznie, iż będzie to prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu innych przepisów. Przyjęcie zatem, iż wynajem jest działalnością gospodarczą dla celów VAT co do zasady nie powoduje automatycznie obowiązku zgłoszenia prowadzenia działalności gospodarczej właściwym organom gminy (uzyskania wpisu w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej – CeiDG), jak i rozliczania dochodów z najmu w podatku dochodowym jako uzyskiwanych z prowadzonej działalności gospodarczej. W takim przypadku jest to możliwe, ale zwykle wyłącznie jako opcja, z której nabywca lokalu może skorzystać, ale nie ma takiego obowiązku. Każdą taką sprawę należy jednak analizować odrębnie, w niektórych sytuacjach odmienne podejście mogą prezentować organy podatkowe i ZUS.

Wykorzystywanie lokalu do działalności opodatkowanej VAT.
Możliwość odzyskania z US podatku VAT zapłaconego przy nabyciu lokalu (wykazanego na wystawianej przez sprzedawcę fakturze VAT) uzależniona jest od jego wykorzystywania do czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Taką czynnością jest m.in. wynajem lokalu niemieszkalnego (apartamentu w inwestycji POLANICA RESIDENCE), który podlega opodatkowaniu 23% stawką VAT, ale np. również wykorzystywanie lokalu do świadczenia usług noclegowych (krótkotrwałego zakwaterowania), które podlegają opodatkowaniu 8% stawką VAT. Oczywiście do zwrotu VAT uprawnia też wykorzystywanie lokalu do wykonywania innych czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Ze świadczeniem czynności opodatkowanych VAT, w tym wynajmu lokalu, wiąże się konieczność doliczenia podatku VAT do oczekiwanego przez Państwa wynagrodzenia.

Otrzymywany wraz z pozostałą częścią wynagrodzenia podatek VAT co do zasady będzie podlegał wpłacie do US, jednak jego wysokość może być obniżana o VAT naliczony na otrzymywanych przez Państwa fakturach zakupowych, dotyczących świadczonych usług najmu (np. nabywanych usług sprzątania lokalu, księgowych itp., jak również od zakupu przeznaczonego do lokalu wyposażenia).
Z rejestracją do VAT i wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT wiąże się obowiązek składania w US miesięcznych deklaracji VAT oraz przesyłania w formie elektronicznej danych wiążących się z rozliczeniem VAT tzw. JPK (jednolity plik kontrolny). Dla spełnienia tych obowiązków nie jest koniecznym korzystanie z biura rachunkowego. Ministerstwo Finansów (MF) zapewnia możliwość wypełnienia obowiązku przesłania pliku JPK udostępniając specjalny program, który pozwala przygotować plik w formacie JPK i wysłanie go do MF.

Zwrot VAT.
Otrzymanie faktury dokumentującej zakup lokalu (po jego wydaniu nabywcy bądź zawarciu umowy ostatecznie przenoszącej własność w formie aktu notarialnego), bądź wpłatę zaliczki, umożliwia nabywcy lokalu wykazanie w prowadzonej dla celów VAT ewidencji zakupów i deklaracji VAT kwoty podatku VAT wykazanego na otrzymanej fakturze jako podatku podlegającego odliczeniu / zwrotowi na rachunek bankowy nabywcy. W przypadku gdy nabywca lokalu w miesiącu, za który wykaże podatek VAT do zwrotu dokona sprzedaży opodatkowanej VAT, będzie uprawniony do otrzymania zwrotu
w terminie 60 dni, od dnia złożenia deklaracji VAT. W przypadku gdy w miesiącu, w którym wykazany zostanie VAT do zwrotu nabywca lokalu nie dokona sprzedaży opodatkowanej VAT, termin zwrotu wyniesie 180 dni.

Przykładowo, w przypadku lokalu o wartości 299.074,50 zł brutto,
zawarta w tej cenie kwota VAT, której zwrot można uzyskać z US to 55.924,50 zł.

Konieczność wykorzystywania lokalu do czynności opodatkowanych VAT przez okres 10 lat.
Nabywca lokalu po uzyskaniu zwrotu VAT, aby zachować prawo do otrzymanego zwrotu obowiązany jest wykorzystywać lokal do wykonywania czynności opodatkowanych VAT co najmniej przez okres 10 lat od daty nabycia np. poprzez jego wynajem. Przyjmuje się, że warunek taki spełniony jest również wówczas, gdy lokal zostanie zbyty przez nabywcę w ramach transakcji opodatkowanej VAT. Zaprzestanie wykorzystywania lokalu do czynności opodatkowanych VAT przed upływem 10 lat lub zbycie w ramach transakcji nie opodatkowanej VAT, będzie skutkowało obowiązkiem oddania do US takiej części otrzymanego zwrotu VAT, jaka proporcjonalnie, w okresie 10 lat będzie odpowiadała okresowi, w którym lokal nie będzie wykorzystywany do czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Przykładowo, jeśli kwota otrzymanego zwrotu VAT będzie wynosiła 50.000 zł, zaprzestanie wykorzystywania lokalu do działalności gospodarczej opodatkowanej VAT po upływie 6 lat będzie skutkowało koniecznością zwrotu do US 40% tej kwoty (tj. części przypadającej na pozostałe 4 lata) tj. 20.000 zł.

 

PODATEK OD CZYNNOŚCI CYWILNOPRAWNYCH

Zawarcie umowy najmu nie jest opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

 

PODATEK DOCHODOWY

Osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej mogą wybrać jedną z dwóch form opodatkowania dochodów uzyskiwanych z najmu lokali.

RYCZAŁT OD PRZYCHODÓW EWIDENCJONOWANYCH

Opodatkowanie w tej formie następuje w oparciu o przepisy ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Stawka zryczałtowanego podatku.
Stawka ta wynosi 8,5% w przypadku gdy przychody uzyskane z wynajmu w trakcie roku nie przekroczą kwoty 100.000 zł. Nadwyżka ponad tę kwotę uzyskana w danym roku jest opodatkowana w stawce 12,5%. Jest to podatek zryczałtowany, co oznacza, że obliczany jest w stosunku do przychodów uzyskiwanych z wynajmu, w związku z czym podstawa opodatkowania wynajmu (uzyskane wynagrodzenie) nie jest pomniejszana o koszty poniesione
w związku z wynajmem.

Przychodem z najmu jest uzyskiwany czynsz, przy czym datą jego uzyskania jest jego faktyczne otrzymanie (postawienie do dyspozycji). Tym samym czynsz, który zgodnie z umową najmu będzie należny, ale nie zostanie otrzymany przez wynajmującego, nie będzie dla wynajmującego przychodem podlegającym opodatkowaniu. Przychodem dla wynajmującego nie są przekazywane przez najemcę kwoty tytułem zwrotu opłat eksploatacyjnych czy za media, jeśli umowa najmu określa zasady zwrotu przez najemcę tych kwot. Przychodem dla wynajmującego nie jest też pobierana przez niego kaucja, gdyż z zasady ma ona charakter zwrotny – staje się przychodem dla wynajmującego dopiero z chwilą jej ostatecznego zatrzymania (zaliczenia na poczet innych należności).

Jak dokonać wyboru opodatkowania ryczałtem.
Oświadczenie o wyborze ryczałtu składa się do 20 stycznia danego roku, a jeśli początek wynajmu ma miejsce w trakcie roku, do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód z wynajmu, z zastrzeżeniem, że jeśli pierwszy przychód z najmu osiągnięty został w grudniu, oświadczenie należy złożyć do końca grudnia. Od stycznia 2019 r. czynnością równoważną (zastępująca) złożenie oświadczenie jest dokonanie pierwszej wpłaty tytułem zryczałtowanego podatku, a jeśli pierwszy przychód osiągnięty został w grudniu – złożenie w terminie rocznego zeznania PIT-28. W przypadku nie złożenia oświadczenia w terminie bądź braku wpłaty zaliczki na zryczałtowany podatek, opodatkowanie nastąpi na zasadach ogólnych (według skali podatkowej). W roku kolejnym, o ile nie zostanie złożone oświadczenie o rezygnacji z tej formy opodatkowania, rozliczenie w formie ryczałtu będzie kontynuowane.

Wynajem wspólnej własności małżeńskiej.
Do rozliczenia podatkowego obowiązani są wspólnie oboje małżonkowie (każdy w odniesieniu do połowy uzyskiwanego wynagrodzenia, każdy też małżonek składa oświadczenie o wyborze formy opodatkowania), możliwe jest jednak zgłoszenie w US, iż rozliczenia całości przychodów z wynajmu będzie dokonywało tylko jedno z małżonków – wybór taki co do zasady jest obowiązujący dla całego roku. Jest on skuteczny również dla lat następnych, do czasu złożenia rezygnacji z takiej formy rozliczenia, przy czym dla każdego kolejnego roku oświadczenie o takiej rezygnacji powinno zostać złożone do 20 stycznia danego roku.

Zapłata i rozliczenie podatku.
Podatek należy co do zasady zapłacić do właściwego US w terminie do 20 dnia następnego miesiąca (w niektórych przypadkach możliwe jest rozliczenie kwartalne), a za grudzień przed upływem terminu na złożenie zeznania rocznego – formularza PIT-28 – tj. do końca lutego następnego roku.

SKALA PODATKOWA

Brak wyboru formy opodatkowania ryczałtem oznacza konieczność opodatkowania dochodów uzyskiwanych z wynajmu na zasadach ogólnych tj. z uwzględnieniem skali podatkowej. Opodatkowanie nastąpi więc w stawce 18% bądź 32% (po przekroczeniu progu podatkowego) liczonych od uzyskanego dochodu. W tej formie stawki podatkowe są wyższe, jednak przychód otrzymany tytułem zapłaty czynszu najmu można pomniejszyć o poniesione w związku z tym koszty, przykładowo takie jak: opłaty za media, wydatki na remonty, bieżąca eksploatacja i konserwacja, wyposażenie, dojazdy do przedmiotu najmu, odpisy amortyzacyjne, prowizje firm zarządzających wynajmem itp. Opodatkowaniu podlega więc dochód. Analogicznie jak w przypadku ryczałtu przychodem dla wynajmującego nie są przekazywane przez najemcę kwoty tytułem zwrotu opłat eksploatacyjnych czy za media, jeśli umowa najmu określa zasady zwrotu przez najemcę tych kwot. Przychodem dla wynajmującego nie jest też pobierana przez niego kaucja, gdyż z zasady ma ona charakter zwrotny – staje się przychodem dla wynajmującego dopiero z chwilą jej ostatecznego zatrzymania (zaliczenia na poczet innych należności).

Rozliczenie roczne podatku z tytułu wynajmu nastąpi na formularzu PIT–36, jednak w trakcie roku wynajmujący zobowiązani są do zapłaty miesięcznych zaliczek na podatek. Zaliczki należy wpłacać w terminie do 20 dnia miesiąca, następującego po miesiącu uzyskaniu dochodu, w tym zaliczkę za grudzień w terminie do 20 stycznia następnego roku, chyba że przed tym dniem podatnik złożył zeznanie roczne i rozliczył wynikający z niego podatek.